Theo nhận định của nhiều
chuyên gia bất động sản, ngoài yếu tố thắt chặt tín dụng, một trong những
nguyên nhân khiến cho giá bất động sản giảm mạnh thời gian gần đây là do
cung đã tăng hơn cầu. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản VN thời gian qua
phát triển chủ yếu là do cầu đầu cơ, do vậy cung vượt cầu là cầu đầu cơ, còn
thực tế, đối tượng người có thu nhập thấp thì giấc mơ được sở hữu một căn
nhà ở Hà Nội vẫn là quá xa xỉ.
Hiện nay bất động sản
có giảm giá, nhưng
là ở phân khúc cao cấp, còn các phân khúc trung bình thì vẫn đứng giá.
"Thị trường trầm lắng như hiện nay là trầm lắng ở nhà đầu cơ, còn nhu cầu
thực lúc nào cũng có vì mua nhà là nhu cầu thiết yếu”, ông Trần Xuân Lượng,
Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Hàng không Thăng Long nhận đinh.
|
Mặt bằng giá căn hộ chung cư đã giảm một cách đáng kể so với
cách đây 1 năm, tuy nhiên để cho một gia đình sống bằng lương mua
được 1 căn hộ thì vẫn còn là giấc mơ xa vời (Ảnh chỉ mang tính minh
họa) |
Theo lời chào bán là giá gốc, nhưng giá của mỗi căn hộ tại dự án Time
City (Hà Nội) đang được bán là 28 – 29 triệu đồng/m2. Như vậy, với mỗi căn
hộ 100 m2, giá là gần 3 tỷ đồng.
Trong khi đó, với mức thu nhập bình quân của một gia đình trung bình ở Hà
Nội, từ 7 - 8 triệu đồng/tháng, thì việc sở hữu được 1 căn hộ chung cư quả
là quá xa vời.
Không chỉ với người thu nhập thấp, ngay cả với những đối tượng thu nhập 20 –
30 triệu đồng/tháng, muốn sở hữu được 1 căn hộ chung cư cũng phải tiết kiệm
ít nhất 10 năm hoặc có sự trợ giúp từ gia đình.
Chị Hải, chuyên viên của Bộ Tư Pháp tâm sự: "Thu nhập cả tháng của hai vợ
chồng chị khoảng hơn 6 triệu đồng. Tiền thuê mỗi tháng đã "ngốn” hơn 2 triệu
đồng. Ăn còn không đủ, nói gì đến chuyện mua nhà”.
Theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội, Giám đốc Cường
Phát Group, hiện nay có nhiều dự án nhà thu nhập thấp, giá chỉ trên dưới 10
triệu đồng/m2, nhưng với người có thu nhập là ước mơ, tích góp bao nhiêu năm
cũng khó mua được.
"Thực trạng nhức nhối hiện nay là giá nhà cao hơn thực tế. Thấp và cao bao
nhiêu cũng chưa có thang nào quy định, không ai có thể nói 8 hay 10 triệu
đồng/m2 là cao hay thấp? Chính điều này đã làm cho giá nhà luôn cao hơn mức
thực tế, và làm cho người thu nhập thấp ít có cơ hội sở hữu nhà hơn”, ông
Cường phân tích.
Còn theo ông Đặng Hùng Võ, một chuyên gia về bất động sản thì, dù giá nhà
giảm, người nghèo vẫn chưa có cơ hội để sở hữu nhà, nhưng đó là dấu hiệu
tích cực đối với thị trường bất động sản, đưa về gần với giá trị thực hơn.
"Giá bất động sản giảm, trước mắt giá thuê nhà của người có thu nhập thấp
cũng sẽ có thể "dễ thở” hơn. Đặc biệt, trong tương lai, giá nhà sẽ còn tiếp
tục giảm, như vậy sẽ tăng cơ hội cho người thu nhập thấp có nhà hơn”, ông Võ
nói.
Tuy nhiên, những người có
thu nhập thấp, thậm chí, thu nhập khá cao vẫn xem mua nhà là việc khó hơn
lên trời. Và không ít người đã phải trả giá cho giấc mơ này.
Trả giá cho giấc mơ
"An cư lạc nghiệp”. Tâm
lý này ảnh hưởng vào tâm tư người châu Á cả ngàn đời nay. Chính vì vậy,
người dân ở khắp đất nước khi đổ về Hà Nội đều ấp ủ mong ước có chốn chui
ra, chui vào dù nhỏ bé. Những người thu nhập quá thấp như công nhân lương 2
triệu một tháng thì biết đó là giấc mơ quá xa vời nên không thèm… mơ nữa.
Trong khi những người thu nhập cao hơn một chút lại luôn cố gắng mua nhà
đất.
Chị Thanh, quê ở Thái
Bình, là thư ký tòa soạn một trang báo điện tử làm việc ở Hà Nội đã được 8
năm. Từ khi lấy chồng sinh con, chị mới xác định không thể không mua nhà vì
thuê nhà mang ại khá nhiều phiền phức. Mỗi tháng chị "mất không” 3,5 triệu.
Nhưng tệ hơn cả là chị không có quyền gì trong ngôi nhà đang ở. Chị muốn lắp
điều hòa nhưng chủ nhà không đồng ý.
Chỉ mỗi việc đóng đinh
vào tường để mắc dây màn, chủ nhà cũng lắc đầu. Nhiều người bạn của chị thậm
chí còn bị chủ nhà bất ngờ đuổi đi. Chị Thanh cho biết,với một sinh viên,
điều đó không ảnh hưởng quá lớn nhưng với một người có con, đây thực sự là
vấn đề nan giải.
Năm ngoái, hai vợ chồng
chị cố gắng mua được mảnh đất ở Đông Anh, cách Hà Nội hơn 20km với giá 14
triệu đồng/m2. Chỉ sau một năm, giá đất đã tăng lên 22 triệu đồng/m2. Người
ngoài ai cũng chúc mừng chị thắng lớn nhưng chị tâm sự thật lòng rằng cả nhà
đang mất ăn mất ngủ vì cái "thắng lớn” kia.
Chẳng là năm ngoái với số
tiền tiết kiệm được quá ít ỏi, chị phải "cắm” sổ đỏ ở quê vay ngân hàng với
lãi suất 17%/năm. Tuy nhiên, cách đây mấy tháng, khi lãi suất lên cơn sốt,
chị nhận được thông báo của ngân hàng tăng lãi suất lên 24%. Như vậy, mỗi
tháng, chị phải trả tiền lãi hơn 7 triệu. Với tổng thu nhập của cả hai vợ
chồng chỉ 11 triệu, đây quả là gánh nặng rất lớn.
Chị Thanh kể tiền kiếm
được gia đình dồn hết vào trả nợ. Nhiều khi, hai vợ chồng chỉ còn vài chục
nghìn trong túi. Tiền nuôi con nhỏ thỉnh thoảng phải "nhờ” bà nội. Nhưng bà
nội không thông cảm nên thỉnh thoảng hay nói ra nói vào, không khí gia đình
trở nên vô cùng căng thẳng.
Anh Lân, quê ở Yên Bái
phải trả giá nặng hơn chị Thanh. Sau cả năm trời tìm mua đất trong nội thành
không được, anh xuống Nhổn và tạm hài lòng với mảnh đất giá 15 triệu đồng/
m2. Để có được số tiền mua đất, anh phải vay ngân hàng, vay bố mẹ, họ hàng
với lãi suất không hề thấp. Bỏ ra 600 triệu đồng, anh hy vọng có thể sớm xây
được ngôi nhà để hai vợ chồng an cư lạc nghiệp.
Tuy nhiên, do không có
kinh nghiệm nên anh đã bị lừa. Chủ đất nói mảnh đất đó đang trong diện tranh
chấp. Nếu muốn làm được sổ đỏ, anh phải mua cả mảnh bên cạnh của người em.
Nhưng do không đủ tiền nên anh Lân không mua đất nữa và bị phạt… 100 triệu
đồng. Thiệt đơn, thiệt kép, vợ chồng anh không những trắng tay mà còn phải
đèo thêm bao khoản nợ. Kết quả là đến bây giờ, bố mẹ anh vẫn phải chu cấp
cho cả gia đình nhỏ của anh.
… không có thực
Sau những thua thiệt khi
mua đất mà không có tiền, chị Thanh, anh Lân đều cùng quan điểm nếu nghèo
thì đừng mơ mua đất Hà Nội, đừng cố mua ngay cả khi đất giảm mạnh như hiện
nay. Vì theo tính toán đơn giản, thu nhập của người dân quá thấp so với giá
đất.
Theo UBND thành phố Hà
Nội, năm 2010 tăng trường GDP của thủ đô ước đạt 11%, thu nhập bình quân đạt
khoảng 37 triệu đồng (tương đương 1.900 USD). Để mua một căn chung cư cấp
thấp giá khoảng 1,5 tỷ thì một người phải mất hơn 40 năm không ăn, không
uống. Nếu một gia đình cả hai vợ chồng đều đi làm thì số năm được rút xuống
20.
Đó là tính theo mức thu
nhập trung bình. Còn với thu nhập cao 40 triệu đồng/tháng như gia đình chị
Hoa thì phải mất hơn 4 năm không ăn uống, tiêu pha mới mua được căn nhà 2 tỷ.
Và nếu trừ đi chi phí tối thiểu đảm bảo cho gia đình gồm bố mẹ và hai con
thì chị Hoa phải mất 8 năm. Như vậy, với khoản thu nhập khá cao, chị Hoa
cũng sẽ gặp nhiều khó khăn dù chỉ là mua nhà cho người… thu nhập thấp (khoảng
600 triệu đồng/căn).
Chị Hoa than thở, mua căn
hộ chung cư đã khó, mua nhà riêng còn khó hơn lên trời. Chị tính, ở nội
thành, dù đi sâu vào tít ngõ ngách bên trong, 1 m2 đất ít nhất cũng có giá
50 đến 60 triệu đồng. Với khoản thu nhập được nhiều người mơ ước, chị Hoa
cũng khá dè dặt với ý định mua nhà Hà Nội dù thời điểm này căn hộ chung cư
đang đua nhau giảm giá.
Tuy nhiên, sau khi tính
toán, chị Hoa quyết định huy động tiền từ hai bên nội ngoại để mua mảnh đất
cắm dùi với ý nghĩ mua đất sẽ càng ngày càng khó hơn. Nhận xét của chị Hoa
không phải không có lý khi đất đai trở nên vô cùng khan hiếm. Theo tổng cục
thống kê, năm 2010, mật độ dân số Hà Nội là 3.490 người/km2, cao gấp 100 lần
so với chuẩn. Mật độ dân số Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục tăng cao khi mà
lượng người đổ về Hà Nội ngày càng nhiều.
Khánh Vân -
Châu
Anh
Giải pháp cho người giàu, nghèo!- 27/05/2011
Khi nào đến đáy: giá nhà trung bình đứng giá hiện nay phản án đúng mặt bằng giá trên thị trường căn hộ từ 18 - 20tr/m2 (mức giá này đảm bảo chất lượng xây dựng của BXD, giá mua đất và lợi nhuận của CĐT cao hơn với lãi suất vay). Giá nhà cao cấp hiện nay giảm do mặt bằng giá cao, nhà đầu tư không măn mà, số lượng người mua để ở thấp. Tất cả các yếu tố trên khẳng định giá bán căn sẽ khó giảm hơn nữa do: 1. Giá xây dựng cơ bản ngày càng tăng từ 6 -8 tr/m2 (theo BXD), mức giá này không thể giảm được hơn. Vậy 1 căn hộ trung bình từ theo chuẩn 50 - 100m2 sẽ mất từ 300 - 600 triệu để xây dựng. 2. Giá đất nhà ở vĩnh viễn (doanh nghiệp xây dựng trả tiền 1 lần) được tính bằng với giá thị trường, giả dụ khu đất 2.000 m2 dự án diện tích xây dựng hết 50% là 1.000m2/ sàn nhưng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất đóng về cho nhà nước căn cứ theo giá thị trường (không theo bảng giá đền bù) tại thời điểm lập dự án là 100 tr/m2 thì sẽ phải đóng toàn bộ là 200 tỷ đồng cho nhà nước (chưa tính tiền mua đất ban đầu). Như vậy xây dựng tòa nhà 20 tầng thì sẽ có 20.000 m2 sàn và giá mỗi m2 này là 10 tr/m2. 3. Lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ tính trên các chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp (lương cán bộ nv, lãi suất vay ngân hàng làm dự án từ 20 -25%/năm...) do đó mức lợi nhuận mong muốn của CĐT thấp nhất cũng phải chiếm 60%/suất đầu tư cơ bản là (6tr xd 10tr m2 sàn) * 60% = 9.6 tr/m2 Vậy người giàu hay ngheo có thể mơ ước mua 1 căn hộ 50 -100 m2 với mức giá (1 2 3 = 25.6 tr/m2 ) nữa không. Lỗi này 1 phần cũng không hoàn toàn do CĐT làm cho giá bán nhà tăng cao. Mức giá 18 - 20 tr/m2 là mức giá tương đương chất lượng của nhà TNT ngô thì nhậm và các CĐT đã phải tiết kiệm rất nhiều chi phí để giảm giá bán trong thời điểm khó khăn hiện nay. Chúng tôi sẽ cung cấp thêm thông tin về việc xây dựng nhà với mức giá 13 - 15tr/m2 (chất lượng cao cấp cho căn hộ 40 - 50 m2) trong thời gian tới cho quý độc giả. "Hãy thay đổi cách nhìn cho căn hộ tương lai - cho Việt Nam xanh hơn"!
(Ngô Chí Công)