Những chuyên gia và nhà đầu tư BĐS gần đây lo ngại thị trường BĐS cuối năm tại VN có nguy cơ bị đóng băng vì các chính sách mới của Chính Phủ. Bên cạnh những quy định mới theo ý kiến của những người làm luật là sẽ góp phần làm minh bạch và lành mạnh thị trường BĐS nhưng thực tế, chưa bao giờ thị trường nhà đất lại chịu nhiều chính sách tác động đan xen theo chiều hướng xấu như hiện nay.

Khóa "van” tín dụng, BĐS gặp khó khăn về vốn

Theo thống kê sơ bộ, có ít nhất 3 chính sách liên quan đến tài chính, thuế sử dụng đất và hoạt động kinh doanh đang làm cho các ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng dè dặt đầu tư vào thị trường này.

Gặp khó khăn về vốn…

Các chuyên gia và các nhà đầu tư BĐS cho rằng thông tư số 13/2010/TT-NHNN do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành (ngày 20-5-2010) quy định về các tỉ lệ bảo đảm an toàn hoạt động các tổ chức tín dụng đang gây trở ngại lớn về nguồn vốn cho thị trường BĐS cuối năm.

Thông tư 13 quy định sẽ tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh BĐS, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%.

Như vậy, với quy định mới này việc vay vốn mua nhà đất sẽ khó khăn hơn vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để bảo đảm an toàn vốn. Trong khi mua bán BĐS lâu nay chủ yếu sử dụng khá nhiều từ vốn vay ngân hàng thì nay nguồn cung này đang bị thu hẹp, những tác động xấu đến thị trường và nguy cơ "đóng băng” BĐS là điều khó tránh khỏi.

Theo các chuyên gia, quy định tăng tăng hệ số rủi ro của TT 13 đối với lĩnh vực BĐS có thể sẽ giúp hệ thống ngân hàng bảo đảm được mức độ an toàn vốn và ổn định vững chắc trước những biến động xấu của nền kinh tế vĩ mô, song về ngắn hạn, thị trường chắc chắn sẽ chứng kiến một số công ty kinh doanh nhà đất trong nước phá sản và buộc phải bán lại dự án. Khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở cũng sẽ gặp không ít khó khăn vì thiếu sự hỗ trợ tài chính cần thiết cho khoản vay còn lại...

Bất cập cách tính tiền sử dụng đất…

Điều 11 trong NĐ 69/CP bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đang gây ra những bất cập cho những nhà đầu tư BĐS.

Điều 11 NĐ69 quy định các doanh nghiệp bất động sản phải đóng tiền sử dụng đất căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường. Điều này hoàn toàn khác so với cách tính trước đây và gây khó khăn do mức tổng số tiền phải đóng cao và doanh nghiệp không còn tính chủ động. Thời gian trước, các doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất dựa theo bảng giá đất hằng năm do UBND TP ban hành (chỉ bằng 20% - 30% giá thị trường) và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất.

Nhiều chuyên gia dự báo nếu áp dụng Nghị định này sẽ dễ dẫn đến tình trạng đóng băng toàn thị trường do khó có doanh nghiệp nào dám đầu tư dự án mới khi chưa tính được đầu vào và đầu ra. Với cách tính hiện tại mọi việc đều thụ động, không thể biết được giá cả thị trường vài năm sau chuyển biến thế nào thì không ai dũng cảm đầu tư khi chẳng thể chắc chắn mức thuế mình phải đóng cũng như khả năng tiêu thụ sản phẩm.

"Lượt sóng” bị hạn chế

Nhiều ý kiến cho rằng việc không cho phép uỷ quyền định đoạt đối với các sản phẩm nhà ở trong hợp đồng uỷ quyền nhằm tránh rủi ro cho phía người mua tại điều 63 của Nghị định 71 đã vô tình tạo một nút thắt về pháp lý cho những nhà đầu tư thích chơi "lướt sóng” bất động sản.

Theo chị Nguyễn Thu Nga – Giám đốc văn phòng nhà đất trên đường Trần Đăng Ninh (HN): Việc không cho uỷ quyền định đoạt sẽ gây khó cho các nhà đầu tư "lướt sóng" và chắc chắn nhiều người bị "mắc cạn" do không trường vốn. Bởi lâu nay, những người mua bán bất động sản vẫn thích sở hữu các loại giấy tờ pháp lý có dấu đỏ. Bây giờ, nếu chỉ có giấy mua bán viết tay thì tính pháp lý không cao.

Một điều rõ ràng từ trước nay người ta vẫn thấy đó là: Luật đất đai và nhà ở quy định phải được cấp giấy chứng nhận rồi mới được quyền mua bán nhà. Do vậy, khi mà nhà chưa có đầy đủ giấy tờ mà vẫn mua bán với nhau bằng giấy tờ viết tay thì dẫn đến nhiều rủi ro cho bên mua bởi vì khi có tranh chấp xảy ra sẽ không được pháp luật bảo vệ. Trước đây khi chưa có nghị định 71 người dân thường sử dụng hợp đồng uỷ quyền để căn cứ vào đó thay mặt người chủ nhà để đi liên hệ hoặc thay quyền chủ nhà định đoạt tài sản đó. Sau khi nghị định có hiệu lực thì việc mua bán này không được làm nữa và việc mua bán rõ ràng sẽ trở nên rất rủi ro.

Rõ ràng, các cơ quan quản lý cần có những điều chỉnh hợp lý hơn để "trên thông dưới thoáng”, thúc đẩy thị trường nhà đất trở lại "guồng” một cách hợp lý hơn, bền vững hơn.